[ كتاب ] العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي ، الدكتور محمد خيري

[باحث قانوني]

العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي
من خلال القانون الجديد رقم 07-14 المتعلق بالتحفيظ العقاري

الدكتور محمد خيري
أستاذ التعليم العالي كلية الحقوق – جامعة الحسن الثاني

المساطر الإدارية والقضائية للتحفيظ

- الأجهزة الإدارية والقضائية المكلفة بقضايا التحفيظ العقاري.
- تعديلات مسطرة التحفيظ وتأسيس الرسوم العقارية.
- تعديلات مسطرة التعرض على التحفيظ إداريا وقضائيا.
- تعديلات تقييد الحقوق العينية الأصلية والتبعية.
- تعديلات التقييدات الاحتياطية.
- قرارات المحافظين ومسؤولياتهم أمام المحاكم.
- صندوق تأمين مسؤولية المحافظين.


تقديم:

بنفاذ الطبعة السابقة من كتاب مستجدات قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، اتصل بي مدير دار النشر التي أشرفت على إخراج هذا الكتاب في طبعاته المختلفة مخبرا إياي بأن الطلب المتزايد عليه يتطلب التفكير في إخراج طبعة جديدة تكون هي السادسة من نوعها .

وموازاة مع ذلك كثيرا ما وجهت إلي طلبات مماثلة من بعض المهتمين بقضايا العقار من قضاة ومحامين وأساتذة جامعيين ومحافظين عقاريين وطلبة. وكنت أتحفظ دائما في الانسياق بإخراج طبعة جديدة لمؤلفي بكيفية متسرعة ولا تأتي بجديد وذلك أن عمل الباحث يفرض عليه أن يعيد النظر بانتظام فيما سبق أن أنتجه من أفكار وأراء وفيما سبق أن حلله وبسطه من نصوص قانونية لمواكبة ما يستجد من مشاريع قوانين وترصد الاجتهادات الفقهية والقضائية، وهذا هو الهاجس الذي جعلني أتريت بعض الشيء وأن لا أسبق الأحداث. وخاصة وأن هناك مشاريع قوانين مرتقبة هي في طور الاصدار يتعين معالجتها وهو ما حاولت القيام به أثناء مراجعتي لهذه الطبعة.

وبصدور القانون رقم 14/07 المعدل والمتمم لظهير التحفيظ العقاري، أصبحت الفرصة سانحة أمام الطلبات الملحة في إصدار طبعة جديدة وجدت نفسي مضطرا لتلبية هذه الرغبة والعمل على إعادة النظر في مؤلفي ومراجعته وتطعيمه بكل المستجدات المرتبطة بموضوع التحفيظ العقاري، مع الأخذ بعين الاعتبار ما تضمنه قانون التحفيظ العقاري المعدل، مشيرا إلى التعديلات الواردة فيه علما بأن هذه المراجعة لم تمس المبادئ التي يعتمد عليها نظام التحفيظ العقاري، حيث تم تكريس تلك المبادئ والحفاظ عليها نظرا لطابعها العام والتي تبنتها أغلب الدول التي تأخذ بنظام الشهر العيني، والمستمد أصلا من نظام تورانس الاسترالي.

ذلك أن الاحتفاظ بتلك المبادئ يعتبر من الأسس الضرورية نظرا للمزايا التي يوفرها هذا النظام. إلا أن بعض مقتضيات القانون المذكور أصبحت غير متلائمة مع التطورات التي تعرفها المعاملات العقارية بالمغرب والدور الذي أصبح يحتله العقار في وتيرة النمو الاقتصادي والاجتماعي بمجموع أنحاء المغرب، ويمكن تصنيف التعديلات الواردة في قانون التحفيظ العقاري المعدل إلى أنواع ثلاث :

أولا : من حيث المبادئ العامة

1- تكريس المبادئ التي يقوم عليها نظام التحفيظ العقاري ومنها على الخصوص : مبدأ التنظيم العيني ومبدأ العلنية خلال مسطرة التحفيظ ومبدأ التطهير ومبدأ عدم سريان التقادم على الحقوق المحفظة ومبدأ توالي التقييدات ومبدأ نهائية الرسم العقاري مع وجود استثناءات. فقد وقع الابقاء على هذه المبادئ ولم يطرأ عليها أي تغيير.
2 - تدقيق بعض المفاهيم والمصطلحات المتعلقة بالتحفيظ العقاري وحذف المصطلحات المتجاوزة.
3 - تدعيم سياسة تعميم نظام التحفيظ العقاري بكيفية تدريجية في المجال القروي والحضري وتشجيع سياسة التحفيظ الاختياري بشروط محفزة وبرمجة التحفيظ الإجباري في مجموعة من مناطق العالم القروي. وقد تم إقرار مسطرة التحفيظ الإجباري في هذه المراجعة.
4 - تدعيم سياسة إحداث عدة محافظات عقارية تتجاوز التقسيم الاداري للعمالات والأقاليم تحقيقا لسياسة القرب.
5- تطوير طرق العمل بالمحافظات العقارية وإدخال نظام المعلوميات في ميدان التحفيظ العقاري لتسهيل الاطلاع على المعطيات المضمنة بالرسوم العقارية.

ثانيا : من حيث مسطرة التحفيظ

- تسريع وثيرة الإجراءات المرتبطة بعمليات التحفيظ من نشر وإشهار وتحديد مع إمكانية اللجوء إلى طلب مآزرة القوة العمومية لإنجاز بعض عمليات التحديد.
- تحديد آجال معينة لكل من المحافظ العقاري وطالبي التحفيظ والمتعرضين التتبع الاجراءات المتطلبة كل فيما يخصه.
- حذف شهادة تعليق مختلف الاعلانات لذي الجهات الإدارية والاعتماد على التبليغات المباشرة للأطراف مع الاشعار بالتوصل بواسطة المفوضين القضائيين أو بالطريقة الإدارية. - حصر الجهة التي تتلقى التعرضات في المحافظة العقارية بدل الجهات الإدارية الأخرى.
- إمكانية ممارسة التعرض على الحقوق المعلن عنها خلال مسطرة التحفيظ والمودعة طبقا للفصل 84.
- إلزام المحافظ باتخاذ القرارات الملائمة لطلبات التحفيظ والتعرض داخل أجل معين.
- إلزام المحافظ العقاري بتعليل قراراته عند رفضه التحفيظ مع تبليغة إلى طالب التحفيظ مع إمكانية الطعن في قراره أمام المحكمة المختصة.
- فرض غرامات رادعة ضد كل من يقوم بتقديم طلب تحفيظ أو تعرض بكيفية تعسفية وبسوء نية.
- النص على مسطرة التحفيظ الإجباري كوسيلة لتعميم تطبيق نظام التحفيظ العقاري في المناطق القروية بالخصوص.

ثالثا : من حيث التقييدات

- تقليص آجال إجراء تقييد التصرفات العقارية من 18 شهرا إلى ثلاثة أشهر وفرض ذعيرة تصاعدية عن التأخير لحث المعنيين بالأمر على تقييد تصرفاتهم داخل الأجال المقرر مع استثناء حالات التقييد الاحتياطي.

إلزام المحافظ العقاري بتعليل قرار رفض التقييد أو بيان التقييد الاحتياطي أورفض التشطيب على حق عيني وتبليغه إلى المعني بالأمر مع إمكانية الطعن في قراره أمام الجهة القضائية المختصة.

- إعادة النظر في حالات التقييد الاحتياطي وضبط إجراءاتها وآجالها وسریان مفعولها.
- الإبقاء على المسؤولية الشخصية للمحافظ في حالة إغفال تضمين كل تقييد أو تشطيب بالسجلات أو الشهادات وكذا في حالة فساد أو بطلان ما ضمن بالرسم العقاري.

هذه أهم الجوانب التي أتى بها قانون التحفيظ العقاري المعدل.

وقد سعيت أثناء مراجعتي لهذا القانون أن أشير بحسب الإمكان الى بعض التعديلات المهمة الواردة في القانون الجديد، علما بأن المشرع تبنى بعض التوجهات والاقتراحات الصادرة عن الفقه والقضاء وذوي الاختصاص.

وقد سعيت أثناء مراجعتي لهذا المؤلف أن أشير إلى أهم التعديلات الواردة في القانون الجديد والذي عرف تعديلات مهمة أثناء مناقشته من طرف السلطة التشريعية.

كما أن هذه التعديلات يجب أن تواكبها تعديلات أخرى ضرورية فالأمر يتطلب مراجعة القرارات الوزيرية الصادرة في 3 و 4 يونيو1915، والتي تعتبر بمثابة قرارات تنظيمية تبين كيفية تطبيق مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري.

وقد بدا لي في نهاية الأمر أن مضامين هذا المؤلف بعد مراجعته تتطلب مراجعة عنوانه أيضا نظرا للتغييرات التي أدخلت عليه وأن العنوان الأنسب هو كالتالي :

مستجدات قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي.

أملي أن يجد المهتمون بقضايا التحفيظ العقاري ضالتهم في هذا الكتاب الذي حاولت أن أجمع فيه الكليات والتفاصيل المتعلقة بنظام التحفيظ العقاري وأن أدعمها بما صدر عن قضائنا المغربي في كثير من القضايا وبالخصوص قرارات محكمة النقض.

أتمنى أن أكون قد استجبت لضالة الباحثين عن المعرفة القانونية في ميدان التحفيظ العقاري وأن أكون قد وفقت وما توفيقي إلا بالله وإليه أطلب العون والسداد.

الدكتور محمد خيري
يناير 2014

للإطلاع وتحميل كتاب : العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي