تويت
جامعة ابن زهر - كلية الحقوق أكادير
الفصل الخامس - مسار القانون الخاص
وحدة القانون العقاري
محاضرات في القانون العقاري، الدكتور بدر كليدة
السنة الجامعية : 2022-2023
محاضرات في القانون العقاري، من إعداد الدكتور بدر كليدة أستاذ باحث في شعبة القانون الخاص بجامعة ابن زهر بكلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بأكادير. موجهة لفائدة طلبة الفصل الخامس مسار القانون الخاص، برسم السنة الجامعية: 2022-2023.
محاور وحدة القانون العقاري:
الفصل الأول: تقديم عام
معلوم أن القانون هو المنظم لسلوك الأفراد في المجتمع بواسطة مجموعة من القواعد التي يجبر الناس على احترامها ولو باستعمال السلطة عند الاقتضاء. وهكذا فالهدف من سن القوانين هو اقامة مجتمع منظم ومستقر، وذلك من خلال تنظيم علاقات الأفراد وتحديد الحقوق التي تعاملهم لبعضهم تجاه البعض الآخر، وما يقابلها من الواجبات، قصد تحقيق التوازن المطلوب بين المصالح المتعارضة لأفراد المجتمع. ومن هنا تبرز الصلة الوثيقة بين القانون والحق، كون أن القانون هو المحدد لحقوق الأفراج وواجباتهم.
سنتطرق إلى التعريف بالحق تم نتكلم عن أقسامه لنركز على ما يهمنا من هذه الأقسام وهو الحقوق العينية والأشياء التي تقع عليها هذه الحقوق، ثم نتطرق الى التمييز بين العقارات والمنقولات، والآثار الناتجة عن هذا التمييز.
المبحث الأول: الحقوق وتقسيماتها
المبحث الثاني: تعريف العقار والمنقول والتمييز بينهما
المبحث الثالث : ماهية الحق العيني وخصائصه
الفصل الثاني: الحقوق العينية والأصلية والتبعية
الحق العيني الأصلي هو الحق الذي يقوم بذاته من غير حاجة إلى أي حق يستند إليه. وهكذا، نصت المادة 9 من القانون رقم 39-08 على ما يلي:
"الحق العيني الأصلي هو الحق الذي يقوم بذاته من غير حاجة إلى أي حق يستند إليه.
والحقوق العينية الأصلية هي:
حق الملكية؛
حق الارتفاق والتحملات العقارية؛
حق العمري؛
حق الاستعمال؛
حق السطحية؛
حق الكراء الطويل الأمد؛
حق الحبس؛
حق الزينة؛
حق الهواء والتعلية؛
الحقوق العرفية المنشأة بوجه صحيح قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ".
سنخصص هذا الجزء للحديث على الحقوق العينية وذلك من خلال محورين رئيسين: سنخصص (المبحث الأول) لدراسة حق الملكية التامة، لننتقل لدراسة الحقوق الأخرى المتفرعة عن حق الملكية أو ما يسمى بالملكية الناقصة (المبحث الثاني)، لنختم هذا الفصل بدراسة الحقوق العينية التبعية (المبحث الثالث).
الفصل الثالث: نظام التحفيظ العقاري
يقصد بالتحفيظ العقاري مجموع الاجراءات والعمليات التي يتعين اتباعها لجعل العقار خاضعا لنظام "التحفيظ العقاري"، المنصوص عليه في ظهير 9 رمضان 1331 (الموافق 12 غشت 1914)، كما حصل تغييره وتتميه بموجب القانون رقم 14.07.
وتعتبر مسطر التحفيظ العقاريمسطرة إدارية تعلن بابداء الرغبة في تحفيظ العقار الذي لم يسبق أن وقع تحفيظه، وذلك بتقديم مطلب للتحفيظ لجهة إدارية واحدة، وتتمثل في المحافظة العقارية بخلاف التعرض حيت تتعدد الأجهزة التي تقدم عليه.
وتبقى هذه المسطرة إدارية من بدايتها إلى نهايتها حتى في الحالة التي المرحلة القضائية والتي تعد استثنائية في المنازعة المتعلقة بالتحفيظ العقاري نتيجة وجود تعرض على مطلب التحفيظ.
وترمي هذه الإجراءات في النهاية إلى إقامة الرسم العقاري (le titre foncier)، الذي يضبط العقار بكل دقة ومساحته وحدوده، ويبين طبيعته والحقوق العينية المترتبة عليه ومن هم أصحابها، ثم تقيد بهذا الرسم كافة المعاملات التي ترد على ذلك العقار بعد تحفيظه. من ثم يصبح هذا الرسم مرآة تعكس حالة العقار والمعاملات الواقعة عليه، ويجوز لكل شخص الاطلاع عليه عندما يرغب في ذلك.
جاء في أحد قرارات محكمة النقض (المجلس الأعلى سابقا) بتاريخ 90/5/9 تحت عدد 1025 في الملف عدد 86/187 أن "التحفيظ العقاري يطهر العقار من جميع الحقوق والشوائب التي كانت عالقة به قبل التحفيظ وتشكل نقطة الانطلاقة الجديدة في حيازة العقار حيث يقطع صلته نهائيا بالماضي" .
ومن مزايا هذا النظام أنه وضع قواعد تكسب انشاء ونقل الملكية والحقوق العينية العقارية والتصرف فيها ضمانات أكثر. ومن ثم يساعد على ازدهار الائتمان العقاري. ومن ثم فان نظام التحفيظ العقاري يعتمد على جملة من المبادئ والاسس المتينة المستمدة من نظام تورانس الأسترالي « Acte de Torrens ».
وهكذا فالنظام العقاري المغربي يتميز بازدواجيته، بحيث أن العقارات في المغرب اما محفظة فهي تخضع لنظام التحفيظ العقاري. واما غير محفظة وهي اذن تخضع لقواعد الفقه الاسلامي.
وهكذا، فان اجراءات التحفيظ تخضع لمسطرة خاصة تبتدأ بوضع مطلب للتحفيظ وتنتهي باصدار الرسم العقاري. وهكذا فقد قسمنا هذا الفصل الى مبحثين كالتالي:
- المبحث الأول: اجراءات التحفيظ العقاري؛
- المبحث الثاني: الرسوم والتقييدات العقارية ومدى حجيتها
لائحة المراجع المعتمدة :
- إ. الفاخوري: الحقوق العينية وفق القانون رقم 39.08، سلسلة المعارف القانونية والقضائية، دار نشر المعرفة، الرباط.، طبعة 2014.
- إ. العزعزي: دور الحيازة في كسب الملكية، دراسة مقارنة في القانون اليمني وبعض القوانين العربية، مكتبة دار السلام، الرباط، الطبعة الأولى، 2019.
- م. ابن معجوز: الحقوق العرفية في الفقه الاسلامي والتقنين المغربي، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، طبعة 2016.
- م. خيري: العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي من خلال القانون الجديد رقم 14.07 المتعلق بالتحفيظ العقاري، مطبعة المعارف الجديدة، الرباط، طبعة 2014.
- م.المهدي: تكوين عقد الوقف في ضوء مدونة الأوقاف، الأملاك الوقفية، دراسات وأبحاث في مدونة الأوقاف والقانون المقارن، الجزء الثاني، 2015.
- م. الرصاع: شرح حدود ابن عرفة الموسوم الهداية الكافية الشافية لبيان حقائق الامام ابن عرفة الوفية، تحقيق: م. أبو الأجفان، م. المعموري، الطبعة الأولى، دار الغرب الاسلامي، بيروت، 1993.
- ع. أزوكار: مستجدات التحفيظ لعقاري في ضوء قانون 14/07 ومدونة الحقوق العينية، منشورات دار القضاء بالمغرب، 2012.
- ع. السنهوري: الوسيط في شرح القانون المدني، ج 9، المجلد (2)، أسباب كسب الملكية، منشورات الحلبي الحقوقية، بيروت، ط 3،
- ح. الأهواني: أسباب كسب الملكية، بيروت، الطبعة الأولى، 1999.
- ز. الأنصاري: أسس المطالب وشرح روض الطالب، دار الكتاب الاسلامي بالقاهرة، 1313هـ الموافق لسنة 1935م.
الفصل الخامس - مسار القانون الخاص
وحدة القانون العقاري
محاضرات في القانون العقاري، الدكتور بدر كليدة
السنة الجامعية : 2022-2023
محاضرات في القانون العقاري، من إعداد الدكتور بدر كليدة أستاذ باحث في شعبة القانون الخاص بجامعة ابن زهر بكلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بأكادير. موجهة لفائدة طلبة الفصل الخامس مسار القانون الخاص، برسم السنة الجامعية: 2022-2023.
محاور وحدة القانون العقاري:
الفصل الأول: تقديم عام
معلوم أن القانون هو المنظم لسلوك الأفراد في المجتمع بواسطة مجموعة من القواعد التي يجبر الناس على احترامها ولو باستعمال السلطة عند الاقتضاء. وهكذا فالهدف من سن القوانين هو اقامة مجتمع منظم ومستقر، وذلك من خلال تنظيم علاقات الأفراد وتحديد الحقوق التي تعاملهم لبعضهم تجاه البعض الآخر، وما يقابلها من الواجبات، قصد تحقيق التوازن المطلوب بين المصالح المتعارضة لأفراد المجتمع. ومن هنا تبرز الصلة الوثيقة بين القانون والحق، كون أن القانون هو المحدد لحقوق الأفراج وواجباتهم.
سنتطرق إلى التعريف بالحق تم نتكلم عن أقسامه لنركز على ما يهمنا من هذه الأقسام وهو الحقوق العينية والأشياء التي تقع عليها هذه الحقوق، ثم نتطرق الى التمييز بين العقارات والمنقولات، والآثار الناتجة عن هذا التمييز.
المبحث الأول: الحقوق وتقسيماتها
المبحث الثاني: تعريف العقار والمنقول والتمييز بينهما
المبحث الثالث : ماهية الحق العيني وخصائصه
الفصل الثاني: الحقوق العينية والأصلية والتبعية
الحق العيني الأصلي هو الحق الذي يقوم بذاته من غير حاجة إلى أي حق يستند إليه. وهكذا، نصت المادة 9 من القانون رقم 39-08 على ما يلي:
"الحق العيني الأصلي هو الحق الذي يقوم بذاته من غير حاجة إلى أي حق يستند إليه.
والحقوق العينية الأصلية هي:
حق الملكية؛
حق الارتفاق والتحملات العقارية؛
حق العمري؛
حق الاستعمال؛
حق السطحية؛
حق الكراء الطويل الأمد؛
حق الحبس؛
حق الزينة؛
حق الهواء والتعلية؛
الحقوق العرفية المنشأة بوجه صحيح قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ".
سنخصص هذا الجزء للحديث على الحقوق العينية وذلك من خلال محورين رئيسين: سنخصص (المبحث الأول) لدراسة حق الملكية التامة، لننتقل لدراسة الحقوق الأخرى المتفرعة عن حق الملكية أو ما يسمى بالملكية الناقصة (المبحث الثاني)، لنختم هذا الفصل بدراسة الحقوق العينية التبعية (المبحث الثالث).
الفصل الثالث: نظام التحفيظ العقاري
يقصد بالتحفيظ العقاري مجموع الاجراءات والعمليات التي يتعين اتباعها لجعل العقار خاضعا لنظام "التحفيظ العقاري"، المنصوص عليه في ظهير 9 رمضان 1331 (الموافق 12 غشت 1914)، كما حصل تغييره وتتميه بموجب القانون رقم 14.07.
وتعتبر مسطر التحفيظ العقاريمسطرة إدارية تعلن بابداء الرغبة في تحفيظ العقار الذي لم يسبق أن وقع تحفيظه، وذلك بتقديم مطلب للتحفيظ لجهة إدارية واحدة، وتتمثل في المحافظة العقارية بخلاف التعرض حيت تتعدد الأجهزة التي تقدم عليه.
وتبقى هذه المسطرة إدارية من بدايتها إلى نهايتها حتى في الحالة التي المرحلة القضائية والتي تعد استثنائية في المنازعة المتعلقة بالتحفيظ العقاري نتيجة وجود تعرض على مطلب التحفيظ.
وترمي هذه الإجراءات في النهاية إلى إقامة الرسم العقاري (le titre foncier)، الذي يضبط العقار بكل دقة ومساحته وحدوده، ويبين طبيعته والحقوق العينية المترتبة عليه ومن هم أصحابها، ثم تقيد بهذا الرسم كافة المعاملات التي ترد على ذلك العقار بعد تحفيظه. من ثم يصبح هذا الرسم مرآة تعكس حالة العقار والمعاملات الواقعة عليه، ويجوز لكل شخص الاطلاع عليه عندما يرغب في ذلك.
جاء في أحد قرارات محكمة النقض (المجلس الأعلى سابقا) بتاريخ 90/5/9 تحت عدد 1025 في الملف عدد 86/187 أن "التحفيظ العقاري يطهر العقار من جميع الحقوق والشوائب التي كانت عالقة به قبل التحفيظ وتشكل نقطة الانطلاقة الجديدة في حيازة العقار حيث يقطع صلته نهائيا بالماضي" .
ومن مزايا هذا النظام أنه وضع قواعد تكسب انشاء ونقل الملكية والحقوق العينية العقارية والتصرف فيها ضمانات أكثر. ومن ثم يساعد على ازدهار الائتمان العقاري. ومن ثم فان نظام التحفيظ العقاري يعتمد على جملة من المبادئ والاسس المتينة المستمدة من نظام تورانس الأسترالي « Acte de Torrens ».
وهكذا فالنظام العقاري المغربي يتميز بازدواجيته، بحيث أن العقارات في المغرب اما محفظة فهي تخضع لنظام التحفيظ العقاري. واما غير محفظة وهي اذن تخضع لقواعد الفقه الاسلامي.
وهكذا، فان اجراءات التحفيظ تخضع لمسطرة خاصة تبتدأ بوضع مطلب للتحفيظ وتنتهي باصدار الرسم العقاري. وهكذا فقد قسمنا هذا الفصل الى مبحثين كالتالي:
- المبحث الأول: اجراءات التحفيظ العقاري؛
- المبحث الثاني: الرسوم والتقييدات العقارية ومدى حجيتها
لائحة المراجع المعتمدة :
- إ. الفاخوري: الحقوق العينية وفق القانون رقم 39.08، سلسلة المعارف القانونية والقضائية، دار نشر المعرفة، الرباط.، طبعة 2014.
- إ. العزعزي: دور الحيازة في كسب الملكية، دراسة مقارنة في القانون اليمني وبعض القوانين العربية، مكتبة دار السلام، الرباط، الطبعة الأولى، 2019.
- م. ابن معجوز: الحقوق العرفية في الفقه الاسلامي والتقنين المغربي، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، طبعة 2016.
- م. خيري: العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي من خلال القانون الجديد رقم 14.07 المتعلق بالتحفيظ العقاري، مطبعة المعارف الجديدة، الرباط، طبعة 2014.
- م.المهدي: تكوين عقد الوقف في ضوء مدونة الأوقاف، الأملاك الوقفية، دراسات وأبحاث في مدونة الأوقاف والقانون المقارن، الجزء الثاني، 2015.
- م. الرصاع: شرح حدود ابن عرفة الموسوم الهداية الكافية الشافية لبيان حقائق الامام ابن عرفة الوفية، تحقيق: م. أبو الأجفان، م. المعموري، الطبعة الأولى، دار الغرب الاسلامي، بيروت، 1993.
- ع. أزوكار: مستجدات التحفيظ لعقاري في ضوء قانون 14/07 ومدونة الحقوق العينية، منشورات دار القضاء بالمغرب، 2012.
- ع. السنهوري: الوسيط في شرح القانون المدني، ج 9، المجلد (2)، أسباب كسب الملكية، منشورات الحلبي الحقوقية، بيروت، ط 3،
- ح. الأهواني: أسباب كسب الملكية، بيروت، الطبعة الأولى، 1999.
- ز. الأنصاري: أسس المطالب وشرح روض الطالب، دار الكتاب الاسلامي بالقاهرة، 1313هـ الموافق لسنة 1935م.
. P. DECROUX, Droit Foncier Marocain, Edition la porte, 1972 -