تويت
انتهاء الكراء السكني و المهني بانتهاء مدته
(مع التعليق على قرار لمحكمة النقض صادر تحت عدد 9/246 بتاريخ 27 أكتوبر 2016، ملف مدني عدد 2016/9/1/3431 غير منشور-)1
د. محمد العلمي
أستاذ باحث بكلية الحقوق أكادير
عضو بمخبر القانون والمجتمع - كلية الحقوق أكادير
منسق ماستر قانون العقود والعقار والتوثيق
نتيجة للأزمة السكنية التي عرفها المغرب في سبعينيات القرن الماضي، فلقد اضطر المشرع المغربي إلى خلق أوضاع قانونية غير معهودة في القواعد العامة للتعاقد، هذه الأوضاع تجلت بالأساس في اعتماد مبدأ الامتداد القانوني للكراء في الميدان السكني والمهني.
ولقد أكد المشرع المغربي في القانون 67.12 2 الجديد المتعلق بالكراء السكني والمهني،3 على نفس المبدأ، حيث جاء في المادة 44 منه: «رغم كل شرط أو مقتضى قانوني مخالف، لا تنتهي عقود كراء المحلات المشار إليها في المادة الأولى أعلاه، إلا بعد الإشعار بالإفراغ وتصحيحه عند الاقتضاء طبقا للشروط المحددة في هذا الباب».
وباعتبار أن إنهاء هذا النوع من الكراء المدني كان ولا يزال بمثابة بؤرة للتوتر بين المكري والمكتري لارتباط ذلك عادة بموضوع آخر ألا وهو الإفراغ، وعليه سنركز في هذا المطلب على الامتداد القانوني للكراء السكني والمهني.
لقد نصت على هذا المبدأ المادة 44 من القانون 67.12، التي تقرر بأن مفعول عقد الكراء لا ينتهي إلا بالإشعار بالإفراغ وتصحيحه عند الاقتضاء.
ويستمر مفعول عقد الكراء في حالة وفاة المكتري حسب المادة 53 من ق 67.12:
- بالنسبة للمحلات المعدة للسكن أو الاستعمال المهني لفائدة الزوج المتوفى أو فروعه أو أصوله المباشرين من الدرجة الأولى أو المستفيد من الوصية الواجبة أو المكفول، الذين كانوا تحت كفالته بصفة قانونية ويعيشون معه فعليا عند وفاته.
من خلال التمعن في مضمون المادتين 44 و 53 من قانون 67.12 نستنتج أن عقد الكراء السكني والمهني، حتى ولو كان محدد المدة، فإنه لا ينتهي بانتهاء هذه المدة وإنما يستمر في إنتاج آثاره القانونية لفائدة المكتري أو لفائدة الأشخاص المشار إليهم آنفا في حالة وفاة المكتري.
أولا: امتداد الكراء لفائدة المكتري
وعليه فإن المكتري باعتباره الطرف الرئيسي في عقد الكراء السكني والمهني، يعد أبرز المستفيدين من استمرارية عقد الكراء، سواء كان محدد المدة أم لا، وبالتالي فلم يعد مجال للاحتجاج ضد المكتري بانتهاء مدة الكراء كقرينة تلقائية على الإفراغ، إذ يحق لهذا الأخير الاستمرار في شغل المحل إلى غاية استنفاذ مسطرة الإفراغ وتصحيح الإشعار عند الاقتضاء.
وعليه فإن القانون الجديد 67.12جاء بأحكام جديدة، وخصوصا المادة 45، من المؤكد أنها ستبعثر مبادئ مستقر عليها، أهمها أن الكراء لا ينتهي بانتهاء مدته.
بالرجوع لهذه المادة نجدها تنص على ما يلي:
" يجب على المكري الذي يرغب في إنهاء عقد الكراء أن يوجه إشعارا بالإفراغ إلى المكتري يستند على أسباب جدية ومشروعة من قبيل :
- استرداد المحل المكترى لسكنه الشخصي، أو لسكن زوجه، أو أصوله أو فروعه المباشرين من الدرجة الأولى أو المستفيدين -إن وجدوا - من الوصية الواجبة المؤسسة بمقتضى المادة 369 وما يليها من مدونة الأسرة، أو المكفول المنصوص عليه في القانون رقم 15.01 المتعلق بكفالة الأطفال المهملين الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.02.172 في فاتح ربيع الآخر 1423 (13 يونيو 2002)؛
- ضرورة هدم المحل المكتري وإعادة البناء أو إدخال إصلاحات ضرورية عليه تستوجب الإفراغ؛
- التماطل في الأداء." فبالرجوع لهذه المادة سنجد أنها أوردت الحالات الموجبة لإنهاء عقد الكراء على سبيل المثال لا على سبيل الحصر، ودليلنا في ذلك عبارة:" من قبيل".4
وعليه يمكن الاستناد إلى أسباب أخرى موجبة للإفراغ بشرط أن تكون تلك الأسباب جدية ومشروعة حسب ما تفرضه صياغة المادة 45 من القانون 67.12.
وعليه فالسؤال الذي سيطرح نفسه هو؛ هل يعتبر تحديد مدة الكراء السكني أو المهني سببا جديا ومشروعا إذا ما تم الاتفاق عليه في عقد الكراء وفق لمبدأ "العقد شريعة المتعاقدين" أو سنعتبره غير ذلك؟.
في نظرنا وانطلاقا من التفسير الحرفي للنص فإننا سنجد هذا الشرط الفاسخ والمنهي للكراء شرطا جديا حسب حاجة ومصلحة صاحب العين المكراة وسنجده مشروعا كذلك- مبدئيا- لأنه لا يتضمن أي عنصر مخالف للنظام العام والأخلاق الحميدة.
وعليه فإن القضاء، وخصوصا محكمة النقض ستجد نفسها في وضع حرج، وهي مطالبة بالسهر على تطبيق القانون، وكل ذلك سيشكل منعطفا جديدا من شأنه أن يولد احتقانا اجتماعيا، خصوصا في أوساط فئة المكترين. وسيفتح الأبواب للمكري لإفراغ المكتري للمحل المكترى، وربما إعادة إكراءه بسومة كرائية أكبر، خصوصا إذا علمنا أن مراجعة السومة الكرائية المقررة قانونا لفائدة المكري تبقى دون تطلعاته.
وفعلا، وتأكيد لما قلنا، عثرنا على قرار صادر عن محكمة النقض تحت عدد 9/246 بتاريخ 27 أكتوبر 52016 يؤكد بأن الكراء السكني ينتهي بانتهاء مدته عند الاتفاق على ذلك، سواء تم تحديد المدة أو تم ربطها بشرط فاسخ كما لو تم ربط إنهاء عقد الكراء برغبة المكري في ذلك، والكل، حسب محكمة النقض دائما، بإعمال الفصل 230 من ق.ل.ع، وعملا كذلك بمقتضيات المادة 48 من القانون 67.12 التي تقرر بأن المحكمة لا يمكن لها تصحيح الإشعار بالإفراغ إلا للأسباب الواردة على سبيل المثال بالمادة 45 من نفس القانون.
ونظرا لأهمية هذا القرار نورد حيثياته: "... حيث صح ما عابه الطاعن على القرار ذلك أنه عملا بالمادة 45 من قانون 67.12 يجب على المكري الذي يرغب في إنهاء عقد الكراء أن يوجه إشعارا بالإفراغ إلى المكتري يستند فيه على أسباب جدية ومشروعة من قبيل:
- استرجاع المحل المكترى لسكنه الشخصي، أو لسكن زوجه، أو أصوله أو فروعه...
- ضرورة هدم المحل المكتري وإعادة البناء أو إدخال إصلاحات ضرورية عليه تستوجب الإفراغ...
- التماطل في الأداء. وعملا بالمادة 48 من نفس القانون لا يمكن للمحكمة أن تصحح الإشعار بالإفراغ إلا للأسباب الواردة في المادة، 45 وعملا بالفصل 230 من ق ل ع فإن الاتفاقات المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة لمنشئيها.
ولما كان الثابت من وثائق الملف أن المطلوب التزم بإفراغ المدعى فيه متى رغب المكري في ذلك شرط أن يوجه إليه إنذارا يمنحه فيه أجل ثلاثة أشهر والطالب التزم بذلك، فإن القرار المطعون فيه لما ألغى الحكم الإبتدائي وقضى برفض الطلب بعلة "وإن تمت الإشارة بعقد الكراء إلى أن المكتري يفرغ العين المكراة إذا رغب المكري في ذلك فإن الإفراغ يجب أن يكون مطابقا لما نص عليه القانون وأن يكون مستندا على سبب وجيه ومنصوص عليه في قانون الكراء، "في حين أن المادة 48 بصيغتها المشار إليها تتحدث عن الأسباب المشار إليها في المادة 45 ومن ضمنها كل سبب جدي ومشروع يبرر الإفراغ طالما أن الأسباب الواردة في المادة المشار إلها جائت على سبيل المثال وليس على وجه الحصر، يكون قد خالف المقتضيات المشار إلها في المادتين 45 و 48 من قانون 67.12 والفصل 230 من ق ل ع ولم يؤسس قضاءه على أساس سليم وجاء معرضا للنقض".
ومن وجهة نظرنا، نرى بأن النصوص أعلاه يجب أن تفسر بمنطق يستحضر فلسفة المشرع من تخصيص عقد الكراء السكني والمهني بقواعد خاصة تخرج عن القواعد العامة الواردة في قانون الالتزامات والعقود، وعليه فيجب ألا يكون انتهاء مدة الكراء المتفق عليها سببا لإنهاء عقد الكراء،لأن من شأن ذلك أن يزعزع الاستقرار الاجتماعي لفئة المكترين، وهي فئة عريضة من الجمهور.
وسندنا في ذلك هو ضرورة اعتبار الأسباب الموجبة لإنهاء عقد الكراء الواردة في المادة 45 من قانون 67.12 واردة على سبيل الحصر لا المثال، لأن المادة 48 من نفس القانون لاحقة لنص المادة 45 وناسخة لها، وهذه الأخير تربط تصحيح الإشعار بالإفراغ بالاسباب المذكورة في المادة 45 فقط، وليس من ضمها إنتهاء مدة الكراء.
ولحسن الحظ أن أغلب محاكم الموضوع لازالت وفية لمبدأ الامتداد القانوني لعقد الكراء، وتتشدد في مسألة إنهاء الكراء السكني والمهني بانتهاء مدته.
ثانيا: امتداد الكراء لفائدة الوارث الشرعي والمكفول
وفقا لقواعد العامة المنظمة لعقد الكراء فإن الكراء لا ينتهي بموت المكتري أو المكري،6 بحيث يكون الحق في الكراء بمثابة جزء لا يتجزء من الحقوق العامة التي تنتقل إلى جميع الورثة الشرعيين. لكن بظهور قوانين خاصة بالكراء السكني والمهني أصبحنا أمام خصوصية قانونية تحدد نطاق الأشخاص المستفيدين من الإمتداد القانوني لعقد الكراء في:
- زوج المكتري المتوفى أو فروعه أو أصوله المباشرين من الدرجة الأولى أو المستفيد من الوصية الواجبة أو المكفول، الذين كانوا تحت كفالته بصفة قانونية ويعيشون معه فعليا عند وفاته.
وكل ذلك نتلمسه عند قراءة المادة 53 من ق 67.12 التي وضعت لائحة بالأشخاص (ورثة، موصى لهم، مكفولين)7 الذين يستمر معهم عقد الكراء المهني أو السكني.
ولكي تتضح الرؤى أكثر، سنبدي ببعض الملاحظات:
1- يعتبر الأصول والفروع من الورثة المستفيدين من الامتداد القانوني لعقد الكراء السكني والمهني، لكن فقط المباشرين منهم (الآباء -الأبناء،) ولقد أضاف المشرع المغربي بالقانون الجديد أشخاص لم يكن مشار إليهم في القانون 6.79 لسنة 1980 الملغى، وهم المستفيدين من الوصية الواجبة وكذا المكفول. لكن ذكر المشرع المكفول في المادة 53 ولم يربطها بالقانون رقم 15.01 وهو ما يثير التساؤل حول ما إذا كان المقصود به كل مكفول سواء كان مهملا خاضعا للقانون 15.01 أو غير مهملا خاضع لمدونة الأسرة.؟
2- مصطلح الزوج الوارد في المادة 53 يثير بعض اللبس، فهل يشمل الزوجة والزوج معا، أم يقتصر على الزوجة دون الزوج؟ على اعتبار أن الاستفادة من استمرارية مفعول الكراء متوقفة في أصلها على شرط الكفالة المعيشية التي استلزمها المشرع كعنصر أساسي لاستمرار الكراء، وهذا الشرط لا يتوفر إلا بالنسبة للزوجة بمقتضى عقد الزواج ومدونة الأسرة،8 أما العكس فلا يتقرر إلا في نادر الأحوال إذا كان هناك تعهد من الزوجة بالإنفاق على زوجها !.
أما في غير ذلك من الأحوال فالزوج / الرجل لا يستفيد من استمرار مفعول عقد الكراء كما تقرره المادة 9.53
3- المشرع قيد استفادة أولائك الأشخاص بضرورة توفر شرطين:
أ- أن يكونوا تحت كفالته بصفة قانونية؛ (الكفالة القانونية).10
ب- ويعيشون معه فعليا عند وفاته. (العيش الفعلي).
مما يعني أن تحقق أحد من بين الشرطين لا يغني عن الآخر.
4- غاية المشرع في إقرار الاستمرار القانوني للكراء لتلك الفئات المنصوص عليها في المادة 53 هو ضمان استقرارهم في المحل، إذ ليس من العدل أن يتحملوا كارثة الطرد، بالإضافة لكارثة الوفاة.11
5- ملاحظة أساسية فيما يخص استفادة تلك الفئات من الاستمرار القانوني لعقد الكراء المهني، فإنهم يستفيدون من حق التولية والتخلي عن الكراء للغير مع ضرورة احترام الشروط القانونية المنصوص عليها في المواد 39 إلى 43 من ق 67.12 12. أما في الكراء السكني فلا يملكون حق التولية أو التخلي عن الكراء؛ وإن كانت هذه المقتضيات ما هي إلا تطبيق للقواعد الخاصة بالتولية والتخلي كما عرضنا لها.
6- جاء القانون الجديد بمستجد بالغ الأهمية بحيث أنه أعطى إمكانية استمرارية مفعول الكراء لفائدة الأم الحاضنة لأطفالها في حالة طلاق الزوجين، وذلك بنفس شروط الكراء التي كانت بين مطلقها والمكري (المادة 54 من ق 67.12).
الهوامش :
1. منشور بمجلة الخوزامى للدراسات القانونية والاجتماعية : عدد 3 سنة .2019.
2. ظهير شريف رقم 1.13.111 صادر في 15 من محرم 1435 (19 نوفمبر 2013) بتنفيذ القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني. الجريدة الرسمية عدد 6208 الصادرة بتاريخ 24 محرم 1435 موافق ل 28 نوفمبر 2013.
3 حتى في ظل الظهير الملغى كان المشرع يأخد بمدأ الاستمرار القانوني للكراء السكني والمهني؛ فقد ورد في الفصل الثامن من القانون رقم 6.79 المؤرخ في 25 دجنبر 1980 المتعلق بالكراء السكني والمهني (المنسوخ بمقتضى القانون 67.12) ما يلي: « لا ينتهي عقد كراء الأماكن المشار إليها في الفصل الأول أعلاه، خلافا لمقتضيات الفصول 687 و 688 و695 و697، والفقرة الثانية من الفصل 698 من ق.ل.ع، ورغم كل شرط مخالف إلا بعد الإشعار بالإفراغ وتصحيحه عند الاقتضاء طبقا للشروط المشار غليها في هذا الباب ».
وأكد المشرع هذا المبدأ في الفصل 18 من نفس ظهير 1980 الملغى، ورد فيه: « يستمر مفعول العقد بدون تحديد المدة لصالح المكتري كان العقد محددة المدة أم لا، وذلك إذا لم يقع إشعار بالإفراغ أو لم يقع تصحيحه».
4. لكننا نتفاجئ بالمادة 48 التي تقرر بأنه: "لا يمكن للمحكمة أن تصحح الإشعار بالإفراغ إلا للأسباب الواردة في المادة 45 أعلاه". والتي قد يستنتج منها أن أسباب الإفراغ واردة على سبيل الحصر.
5. قرار صادر عن محكمة النقض تحت عدد 9/246 بتاريخ 27 أكتوبر 2016، ملف مدني عدد 2016/9/1/3431 غير منشور.
6. ينص الفصل 698 من ق.ل.ع: «لا يفسخ الكراء بموت المكتري ولا بموت المكري إلا أنه:
أولا - الكراء الذي يبرمه المستحق في ملك محبس ينفسخ بموته؛
ثانيا - الكراء الذي يبرمه من بيده الشيء بدون موجب ينفسخ بموته».
7. المادة 55 قررت أن عقد الكراء يفسخ بقوة القانون بوفاة المكتري اللهم الأشخاص المذكورين في المادة 53.
8. جاء في المادة 194 من مدونة الأسرة: "تجب نفقة الزوجة على زوجها بمجرد البناء، وكذا إذا دعته للبناء بعد أن يكون قد عقد عليها."
9. جاء في قرار لمحكمة النقض ".... مفهوم الكفالة المقصود ضمن الفصل 18 من ظهير 1980/12/25 المتعلق بالكراء السكني والمهني لا يحمل على انفاق المكتري على من يستمر عقد الكراء لفائدته، ولذلك لا يشترط الإنفاق أو وجوبه ويصدق مفهوم الكفالة في إطار الفصل المذكور حتى على غير من تجب نفقته من قبيل فرع بالغ أو أصل أو زوج أو أم نحو أولادها، شريطة أن يعيش فعليا معه إلى وفاة المكتري الأصلي..." قرار عدد 16 الصادر بتاريخ 05 يناير 2016 ملف مدني ع 2015/3/1/1118 منشور في نشرة قرارات محكمة النقض -الغرفة المدنية- العدد 27 - 2017، ص:11.
10. ليس المقصود فقط الكفالة التي نظمها القانون رقم 15.01 المتعلق بكفالة الأطفال المهملين، بل يشمل الكفالة بمدلول مدونة الأسرة كذلك. لأن لفظة المكفول جائت عامة بدون تقييد.
تنص المادة المادة 205 من مدونة الأسرة على ما يلي: "من التزم بنفقة الغير صغيرا كان أو كبيرا لمدة محدودة، لزمه ما التزم به، وإذا كانت لمدة غير محدودة، اعتمدت المحكمة على العرف في تحديدها".
راجع القرار عدد 16 الصادر عن محكمة النقض بتاريخ 05 يناير 2016، ملف مدني ع 2015/3/1/1118 أشير له في الهامش السالف.
11. عبد القادر العرعاري، الوجيز في النظرية العامة للعقود المسماة " الكتاب الثاني – عقد الكراء المدني – مطبعة الكرامة بالرباط، ط 1 ، 2002، ص: 111.
12. راجع الفقرة الأخيرة من المادة 53 من ق 67.12.