تويت
جامعة ابن زهر - كلية الحقوق أكادير
الفصل الخامس - مسار القانون الخاص
وحدة القانون العقاري
محاضرات في القانون العقاري ، الدكتور بدر كليدة
السنة الجامعية: 2020-2021
محاضرات وحدة القانون العقاري، من إعداد الدكتور بدر كليدة أستاذ باحث في القانون الخاص بجامعة ابن زهر كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بأكادير، لفائدة طلبة السداسي الخامس مسار القانون الخاص، برسم السنة الجامعية : 2020-2021.
تقديم
معلوم أن القانون هو المنظم لسلوك الأفراد في المجتمع بواسطة مجموعة من القواعد التي يجبر الناس على احترامها ولو باستعمال السلطة عند الاقتضاء. وهكذا فالهدف من سن القوانين هو إقامة مجتمع منظم ومستقر، وذلك من خلال تنظيم علاقات الأفراد وتحديد الحقوق التي لبعضهم تجاه البعض الآخر، وما يقابلها من الواجبات، قصد تحقيق التوازن المطلوب بين المصالح المتعارضة لأفراد المجتمع.
ومن هنا تبرز الصلة الوثيقة بين القانون والحق، كون أن القانون هو المحدد لحقوق الأفراج وواجباتهم. وسنتطرق إلى التعريف بالحق تم نتكلم عن أقسامه لنركز على ما يهمنا من هذه الأقسام وهو الحقوق العينية والاشياء التي تقع عليها هذه الحقوق، ثم نتطرق إلى التمييز بين العقارات والمنقولات، والآثار الناتجة عن هذا التمييز.
الحقوق وتقسيماتها:
أولا: التعريف الفقهي لمفهوم الحق:
لم يتفق رجال القانون على وضع تعريف موحد للحق. وهكذا نجد من يرى أن الحق هو قوة إرادية. ومن يرى أن العنصر الجوهري للحق هو محله أو موضوعه، وهناك من يرى أن الحق هو مصلحة يحميها القانون.
وهكذا نجد ان الفقيه البلجيكي DABIN قد عرف الحق على أنه: " استئثار الشخص بقيمة معينة أو شيئ معين عن طريق التسلط على تلك القيمة أو الشيء ". أما الأستاذ ابن معجوز فيعرفه على أنه "سلطة يقررها الشرع أو القانون لشخص معين، بالنسبة لفعل معين. أو أنه مصلحة ذات قيمة مالية يحميها القانون". وعليه يمكن تعريف الحق بأنه مصلحة مادية أو معنوية لفائدة شخص معين، يكون له أن يمارس سائر السلطات على حقه في إطار مشروع ومطابق للقانون السائد في البلد.
ثانيا: أقسام الحقوق
يمكن أن يقسم الحق إلى ثلاثة أقسام:
1. حق الله: وهو ما يقصد به النفع العام للعباد جميعا من غير اختصاص بأحد. وينسب إلى الله لعظيم خطره، وشمول نفعه.
2. حقوق العباد: وهي الحقوق التي تترتب على الانسان لمصلحة إنسان آخر، مثل حق البائع في ملكيته ثمن ما باع، وحق المشتري في ملكية ما اشتراه، وحق من غصب منه شيء أن يسترد ذلك من الغاصب، وحق الشريك في أن يشفع ما باعه شريكه في العقار إلخ...
3. الحقوق المشتركة: ويراد بها الحقوق التي تجمع بين ما في حق الله وما في حق العبد. فهي تحقق المصلحة العامة والمصلحة الخاصة في آن واحد.
وهناك نوع آخر من الحقوق تدخل في خانة ما يعرف بالحقوق الإنسانية منها:
- الحقوق السياسية؛
- الحقوق المدنية ...إلخ
التعريف بالمال وبيان أقسامه:
المال في اللغة هو ما يملكه الانسان من كل شيء. وفي الفقه: كل ما يمكن أن يملكه الانسان وينتفع به على وجه معتاد، سواء كان مملوكا بالفعل، أو كان قابلا للتملك كالطير في الهواء والسمك في الماء.
بمعنى آخر، المال هو كل ماله قيمة اقتصادية تقدر بالنقود، سواء كانت تحت حيازة شخص وفي ملكه. أو كان غير مملوك لأي شخص مادام يقبل أن يحاز ويملك.
ويقصد بالشيء كل ما لا يعد شخصا مما يكون له كيان ذاتي منفصل عن الإنسان ماديا كان هذا الكيان أم معنويا، فالمادي هو موضوع الحق العيني، والمعنوي هو موضوع الحق الذهني والأشياء هي محل كافة الحقوق ما عدى الحق الشخصي.
فالشيء هو المحل الذي يقع عليه الحق المالي وقد يكون هذا الحق ماليا أو غير مالي، ومن ثم فليس هناك تلازم بين المال (أي الحق المالي) والشيء، إذ يوجد حق مالي دون شيء يرد عليه كالحق الشخصي الذي يجد محله في عمل (إيجاب أو سلبي) يقوم به المدين.
أولا: أقسام الشيء:
بالعودة إلى مقتضيات المادة 5 من مدونة الحقوق العينية نجد أنها اقتصرت على الأشياء العقارية في العقارات بطبيعتها أو في العقارات بالتخصيص. وهكذا يمكن تقسيم الأشياء إلى عدة أقسام أهمها: - مادية ومعنوية؛
- قابلة للاستهلاك وغير قابلة للاستهلاك؛
- مثلية وقيمية؛
- منقولات وعقارات.
1. الأشياء المادية والأشياء المعنوية:
الأشياء المادية هي التي لها كيان مادي محسوس (Tangible)، والاشياء المعنوية هي التي يكون محلها الحقوق المعنوية، كحق المؤلف الأدبي ويظهر هذا التقسيم واضحا بالنسبة للمحلات التجارية، فالمحل التجاري يحتوي على عناصر مادية تخصص للتجارة كالبضاعة، وعناصر أخرى معنوية كالاسم التجاري والزبائن.
2. الأشياء قابلة للاستهلاك وغير قابلة للاستهلاك:
الأشياء القابلة للاستهلاك هي الأشياء التي يتم الانتفاع بها عن طريق استهلاكها واستهلاك الشيء قد يكون ماديا يؤدي إلى القضاء على مادته أو تغيير صورته كالطعام وقد يكون الاستهلاك قانونيا بالتصرف فيه كالنقود. أما الأشياء غير القبالة للاستهلاك فهي التي تقبل الاستعمال المتكرر ولا تهلك منذ أول استعمال أو استخدام لها ولو أدى الاستعمال إلى نقص الشيء أو هلاكه بمضي المدة كالملابس والسيارات.
3. الأشياء المثلية والاشياء القيمية:
الأشياء المثلية هي التي تقوم بعضها مقام بعض عند الوفاء والتي تقدر في إطار التعامل بالاستناد إلى العدد أو القياس أو الكيل أو الوزن. أما الأشياء القيمية فهي كل شيء لا يدخل في نطاق الأشياء المثلية ولا تقوم مقام البعض في الوفاء كقطعة أرض أو حيوان معين فهذه الأشياء تقوم بذاتها وبأوصافها المميزة لها.
4. تقسيم الأشياء إلى عقارات ومنقولات:
يعتبر هذا التقسيم أهم تقسيم للأشياء، وذلك لاختلاف الأحكام المطبقة على العقارات عن تلك التي تخص المنقولات اختلافا كبيرا.
ثانيا: أقسام الحقوق المالية
تنقسم الحقوق المالية إلى قسمين:
حقوق شخصية: الحق الشخصي هو رابطة قانونية بين شخصين بمقتضاها يلتزم أحدهما وهو المدين تجاه الآخر الذي هو الدائن، بالقيام بعمل أو الامتناع عن القيام بعمل أو بإعطاء شيء.
الحقوق العينية: الحق العيني هي سلطة مباشرة لشخص على شيء معين تمكنه من استخلاص حقه من ذلك الشيء مباشرة ودون وساطة أحد، كما يكون له أن يحتج بذلك الحق أمام الكافة، وهذا يعيني أن الحق العيني لا يحتوي إلا على عنصرين هما صاحب الحق، وموضوع الحق.
للإطلاع على المحاضرات الصوتية :
المحاضرة رقم 01 : القانون العقاري
المحاضرة رقم 02 : القانون العقاري
المحاضرة رقم 03 : القانون العقاري
المحاضرة رقم 04 : القانون العقاري
المحاضرة رقم 05 : القانون العقاري
الفصل الخامس - مسار القانون الخاص
وحدة القانون العقاري
محاضرات في القانون العقاري ، الدكتور بدر كليدة
السنة الجامعية: 2020-2021
محاضرات وحدة القانون العقاري، من إعداد الدكتور بدر كليدة أستاذ باحث في القانون الخاص بجامعة ابن زهر كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بأكادير، لفائدة طلبة السداسي الخامس مسار القانون الخاص، برسم السنة الجامعية : 2020-2021.
تقديم
معلوم أن القانون هو المنظم لسلوك الأفراد في المجتمع بواسطة مجموعة من القواعد التي يجبر الناس على احترامها ولو باستعمال السلطة عند الاقتضاء. وهكذا فالهدف من سن القوانين هو إقامة مجتمع منظم ومستقر، وذلك من خلال تنظيم علاقات الأفراد وتحديد الحقوق التي لبعضهم تجاه البعض الآخر، وما يقابلها من الواجبات، قصد تحقيق التوازن المطلوب بين المصالح المتعارضة لأفراد المجتمع.
ومن هنا تبرز الصلة الوثيقة بين القانون والحق، كون أن القانون هو المحدد لحقوق الأفراج وواجباتهم. وسنتطرق إلى التعريف بالحق تم نتكلم عن أقسامه لنركز على ما يهمنا من هذه الأقسام وهو الحقوق العينية والاشياء التي تقع عليها هذه الحقوق، ثم نتطرق إلى التمييز بين العقارات والمنقولات، والآثار الناتجة عن هذا التمييز.
الحقوق وتقسيماتها:
أولا: التعريف الفقهي لمفهوم الحق:
لم يتفق رجال القانون على وضع تعريف موحد للحق. وهكذا نجد من يرى أن الحق هو قوة إرادية. ومن يرى أن العنصر الجوهري للحق هو محله أو موضوعه، وهناك من يرى أن الحق هو مصلحة يحميها القانون.
وهكذا نجد ان الفقيه البلجيكي DABIN قد عرف الحق على أنه: " استئثار الشخص بقيمة معينة أو شيئ معين عن طريق التسلط على تلك القيمة أو الشيء ". أما الأستاذ ابن معجوز فيعرفه على أنه "سلطة يقررها الشرع أو القانون لشخص معين، بالنسبة لفعل معين. أو أنه مصلحة ذات قيمة مالية يحميها القانون". وعليه يمكن تعريف الحق بأنه مصلحة مادية أو معنوية لفائدة شخص معين، يكون له أن يمارس سائر السلطات على حقه في إطار مشروع ومطابق للقانون السائد في البلد.
ثانيا: أقسام الحقوق
يمكن أن يقسم الحق إلى ثلاثة أقسام:
1. حق الله: وهو ما يقصد به النفع العام للعباد جميعا من غير اختصاص بأحد. وينسب إلى الله لعظيم خطره، وشمول نفعه.
2. حقوق العباد: وهي الحقوق التي تترتب على الانسان لمصلحة إنسان آخر، مثل حق البائع في ملكيته ثمن ما باع، وحق المشتري في ملكية ما اشتراه، وحق من غصب منه شيء أن يسترد ذلك من الغاصب، وحق الشريك في أن يشفع ما باعه شريكه في العقار إلخ...
3. الحقوق المشتركة: ويراد بها الحقوق التي تجمع بين ما في حق الله وما في حق العبد. فهي تحقق المصلحة العامة والمصلحة الخاصة في آن واحد.
وهناك نوع آخر من الحقوق تدخل في خانة ما يعرف بالحقوق الإنسانية منها:
- الحقوق السياسية؛
- الحقوق المدنية ...إلخ
التعريف بالمال وبيان أقسامه:
المال في اللغة هو ما يملكه الانسان من كل شيء. وفي الفقه: كل ما يمكن أن يملكه الانسان وينتفع به على وجه معتاد، سواء كان مملوكا بالفعل، أو كان قابلا للتملك كالطير في الهواء والسمك في الماء.
بمعنى آخر، المال هو كل ماله قيمة اقتصادية تقدر بالنقود، سواء كانت تحت حيازة شخص وفي ملكه. أو كان غير مملوك لأي شخص مادام يقبل أن يحاز ويملك.
ويقصد بالشيء كل ما لا يعد شخصا مما يكون له كيان ذاتي منفصل عن الإنسان ماديا كان هذا الكيان أم معنويا، فالمادي هو موضوع الحق العيني، والمعنوي هو موضوع الحق الذهني والأشياء هي محل كافة الحقوق ما عدى الحق الشخصي.
فالشيء هو المحل الذي يقع عليه الحق المالي وقد يكون هذا الحق ماليا أو غير مالي، ومن ثم فليس هناك تلازم بين المال (أي الحق المالي) والشيء، إذ يوجد حق مالي دون شيء يرد عليه كالحق الشخصي الذي يجد محله في عمل (إيجاب أو سلبي) يقوم به المدين.
أولا: أقسام الشيء:
بالعودة إلى مقتضيات المادة 5 من مدونة الحقوق العينية نجد أنها اقتصرت على الأشياء العقارية في العقارات بطبيعتها أو في العقارات بالتخصيص. وهكذا يمكن تقسيم الأشياء إلى عدة أقسام أهمها: - مادية ومعنوية؛
- قابلة للاستهلاك وغير قابلة للاستهلاك؛
- مثلية وقيمية؛
- منقولات وعقارات.
1. الأشياء المادية والأشياء المعنوية:
الأشياء المادية هي التي لها كيان مادي محسوس (Tangible)، والاشياء المعنوية هي التي يكون محلها الحقوق المعنوية، كحق المؤلف الأدبي ويظهر هذا التقسيم واضحا بالنسبة للمحلات التجارية، فالمحل التجاري يحتوي على عناصر مادية تخصص للتجارة كالبضاعة، وعناصر أخرى معنوية كالاسم التجاري والزبائن.
2. الأشياء قابلة للاستهلاك وغير قابلة للاستهلاك:
الأشياء القابلة للاستهلاك هي الأشياء التي يتم الانتفاع بها عن طريق استهلاكها واستهلاك الشيء قد يكون ماديا يؤدي إلى القضاء على مادته أو تغيير صورته كالطعام وقد يكون الاستهلاك قانونيا بالتصرف فيه كالنقود. أما الأشياء غير القبالة للاستهلاك فهي التي تقبل الاستعمال المتكرر ولا تهلك منذ أول استعمال أو استخدام لها ولو أدى الاستعمال إلى نقص الشيء أو هلاكه بمضي المدة كالملابس والسيارات.
3. الأشياء المثلية والاشياء القيمية:
الأشياء المثلية هي التي تقوم بعضها مقام بعض عند الوفاء والتي تقدر في إطار التعامل بالاستناد إلى العدد أو القياس أو الكيل أو الوزن. أما الأشياء القيمية فهي كل شيء لا يدخل في نطاق الأشياء المثلية ولا تقوم مقام البعض في الوفاء كقطعة أرض أو حيوان معين فهذه الأشياء تقوم بذاتها وبأوصافها المميزة لها.
4. تقسيم الأشياء إلى عقارات ومنقولات:
يعتبر هذا التقسيم أهم تقسيم للأشياء، وذلك لاختلاف الأحكام المطبقة على العقارات عن تلك التي تخص المنقولات اختلافا كبيرا.
ثانيا: أقسام الحقوق المالية
تنقسم الحقوق المالية إلى قسمين:
حقوق شخصية: الحق الشخصي هو رابطة قانونية بين شخصين بمقتضاها يلتزم أحدهما وهو المدين تجاه الآخر الذي هو الدائن، بالقيام بعمل أو الامتناع عن القيام بعمل أو بإعطاء شيء.
الحقوق العينية: الحق العيني هي سلطة مباشرة لشخص على شيء معين تمكنه من استخلاص حقه من ذلك الشيء مباشرة ودون وساطة أحد، كما يكون له أن يحتج بذلك الحق أمام الكافة، وهذا يعيني أن الحق العيني لا يحتوي إلا على عنصرين هما صاحب الحق، وموضوع الحق.
للإطلاع على المحاضرات الصوتية :
المحاضرة رقم 01 : القانون العقاري
المحاضرة رقم 02 : القانون العقاري
المحاضرة رقم 03 : القانون العقاري
المحاضرة رقم 04 : القانون العقاري
المحاضرة رقم 05 : القانون العقاري