تويت
جامعة محمد الخامس الرباط
كلية الحقوق السويسي
الفصل الخامس - مسار القانون الخاص
كتاب قانون العقود الخاصة
الكتاب الثاني العقود الواردة على منفعة الشيء
عقد الكراء
- الكراء وفق المبادئ العامة الكراء السكني والمهني
- الكراء التجاري والصناعي والحرفي کراء أملاك الوقف
- كراء أراضي الجموع
تقديم :
1. إذا كان صاحب حق الملكية يتمتع كقاعدة عامة بحق الاستعمال والاستغلال والتصرفات، فإنه في المقابل قد يتنازل للغير عن منافع ملکه بعوض أو بغير عوض، وذلك في إطار الوظيفة الاقتصادية والاجتماعية للملكية، والتي تبرز في عقد الكراء، من خلال ما يحققه هذا الأخير للمكتري من هدف اجتماعي وللطرف المكري من غاية وهدف اقتصادية.
ومن ثم، يختلف عقد الكراء كنموذج واضح للعقود الواردة على منفعة الشيء عن العقود الناقلة للملكية اختلافا جوهريا، مادام أن الكراء يرد فقط على الحق الشخصي. ذلك أنه عوض الاستثمار في حق يمنح صاحبه علاقة قانونية مباشرة مع الشيء، فإن هذا المستفيد لا يتلقى إلا حق دائنية على المالك، غير أن هذا الحق يسمح له بأن يأخذه من المالك الذي يؤمن له التمتع واستعمال الشيء.
2. بعبارات أخرى، فإن عقد الكراء لا ينشيء إلا التزامات شخصية، نظرا لكونه من عقود الإدارة لا من عقود التصرف، بل إنه أهم عقود الإدارة؛ لذلك ارتأينا أن تخصص الكتاب الثاني لهذه السلسلة من قانون العقود الخاصة لعقد الكراء كنموذج للعقود الواردة على منفعة الشيء، على غرار الكتاب الأول من هذه السلسلة والذي خصصناه هو الآخر لعقد البيع الذي يعتبر أهم العقود الناقلة للملكية.
غير أنه قبل الخوض في التفاصيل والجزئيات العامة والخاصة بهذا العقد، نرى أنه من المفيد أن نقف باختصار عند نقطتين في غاية الدقة، تتعلق الأولى بأهمية عقد الكراء بوجه عام ، بينما تهم النقطة الثانية معالجة التطور الذي عرفه القانون المتعلق بعقد الكراء منذ وضع قانون الالتزامات والعقود المغربي إلى يومنا هذا.
3. يعتبر عقد الكراء من أقدم العقود وأكثرها تداولا في المجتمع بالنظر لحاجة الناس للسكنى والاستقرار في آن واحد، الأمر الذي دفع مختلف التشريعات على اختلاف مشاربها إلى تنظيم العلاقة التي تربط بين المكري والمكتري أو بين المؤجر والمستأجر على ضوء النظام الاقتصادي والاجتماعي والسياسي السائد في كل دولة على حدیة. ومن ثم، يمكن القول أن هذا الاهتمام التشريعي بعقد الكراء، يرجع إلى ارتباطه الوثيق بسياسة السكن في مختلف الدولة، وأيضا بالنظر للحساسية المفرطة بين طرفي العلاقة الكرائية في ظل عدم التوازن الذي يطبع هذه العلاقة.
4. من جهة أخرى، فإن أهمية عقد الكراء تنبع من طبيعته، أي باعتباره میثاقا قانونيا واجتماعيا وأيضا اقتصاديا في تنظيم العلاقة التعاقدية بين طرفيه وهما المالك المكري والمكترية، خاصة وأن هذا الأخير يصعب عليه في الغالب الأعم تملك عقار بإمكانياته الذاتية، أو على الأقل يعفيه من تجميد رأسمال مهم في بناء أو شراء عقار وأهم بالنسبة للمكتري.
لذلك، فإن الفقه أجمع على أن الكراء يقوم بدور اقتصادي و اجتماعي جد مهم، بحيث يسمح باستعمال معقلن للثروات؛ فهو يمكن المكتري من استعمال الأموال والانتفاع بها، في حين يمكن المكري المالك لهذه الأموال من الحصول على ثمارها، التي تتمثل في أجرة الكراء. إضافة لذلك، فإن كراء الأشياء نجده في جميع دواليب الحياة الاجتماعية؛ فکراء العقارات يغطي حاجة المواطنين للسكن وحاجة التجار للاستقرار بالمحلات التجارية والصناعية والحرفية لاسيما لارتباطه الوثيق بالزبناء، إضافة لتوفير المحلات المناسبة لأصحاب المهن الحرة؛ أما كراء المنقولات، فإنه بالرغم من كونه يظهر ثانويا، إلا أنه يلعب هو الآخر دورا كبيرا في تداول الثروات، حيث نجده في جميع مناحي الحياة من كراء للسيارات، والأجهزة الرياضية، وكراء الأدوات الإلكترونية وآليات الأشغال العامة وغيرها، ناهيك عن المنقولات المعنوية، من قبيل الأصل التجاري، التي أصبحت آلية اقتصادية بامتياز. .
5. كما أجمع الفقه 10 على أن عقد الكراء برز كإحدى مقومات الطبقة الوسطى التي ظهرت نتيجة التحول الذي عرفته الطبقات الاجتماعية، والتي أفرزت طبقة وسطی بين الملاك والعبيد، حيث كانت الطبقة الوسطى تعمل بأرض الملاك وتسكن بيوتهم، الأمر الذي أدى إلى بروز الحاجة إلى قيام عقد الكراء كمحدد أساسي للعلاقة القانونية بين الطبقتين. كما أنه بالنسبة للملاك، أي بالنسبة للطبقة الغنية، يعتبر وسيلة أساسية لاستغلال الأموال وإنعاشها.
كلية الحقوق السويسي
الفصل الخامس - مسار القانون الخاص
كتاب قانون العقود الخاصة
الكتاب الثاني العقود الواردة على منفعة الشيء
عقد الكراء
عبد الرحمان الشرقاوي
أستاذ القانون الخاص كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية السويسي
جامعة محمد الخامس بالرباط
أستاذ القانون الخاص كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية السويسي
جامعة محمد الخامس بالرباط
- الكراء وفق المبادئ العامة الكراء السكني والمهني
- الكراء التجاري والصناعي والحرفي کراء أملاك الوقف
- كراء أراضي الجموع
تقديم :
1. إذا كان صاحب حق الملكية يتمتع كقاعدة عامة بحق الاستعمال والاستغلال والتصرفات، فإنه في المقابل قد يتنازل للغير عن منافع ملکه بعوض أو بغير عوض، وذلك في إطار الوظيفة الاقتصادية والاجتماعية للملكية، والتي تبرز في عقد الكراء، من خلال ما يحققه هذا الأخير للمكتري من هدف اجتماعي وللطرف المكري من غاية وهدف اقتصادية.
ومن ثم، يختلف عقد الكراء كنموذج واضح للعقود الواردة على منفعة الشيء عن العقود الناقلة للملكية اختلافا جوهريا، مادام أن الكراء يرد فقط على الحق الشخصي. ذلك أنه عوض الاستثمار في حق يمنح صاحبه علاقة قانونية مباشرة مع الشيء، فإن هذا المستفيد لا يتلقى إلا حق دائنية على المالك، غير أن هذا الحق يسمح له بأن يأخذه من المالك الذي يؤمن له التمتع واستعمال الشيء.
2. بعبارات أخرى، فإن عقد الكراء لا ينشيء إلا التزامات شخصية، نظرا لكونه من عقود الإدارة لا من عقود التصرف، بل إنه أهم عقود الإدارة؛ لذلك ارتأينا أن تخصص الكتاب الثاني لهذه السلسلة من قانون العقود الخاصة لعقد الكراء كنموذج للعقود الواردة على منفعة الشيء، على غرار الكتاب الأول من هذه السلسلة والذي خصصناه هو الآخر لعقد البيع الذي يعتبر أهم العقود الناقلة للملكية.
غير أنه قبل الخوض في التفاصيل والجزئيات العامة والخاصة بهذا العقد، نرى أنه من المفيد أن نقف باختصار عند نقطتين في غاية الدقة، تتعلق الأولى بأهمية عقد الكراء بوجه عام ، بينما تهم النقطة الثانية معالجة التطور الذي عرفه القانون المتعلق بعقد الكراء منذ وضع قانون الالتزامات والعقود المغربي إلى يومنا هذا.
3. يعتبر عقد الكراء من أقدم العقود وأكثرها تداولا في المجتمع بالنظر لحاجة الناس للسكنى والاستقرار في آن واحد، الأمر الذي دفع مختلف التشريعات على اختلاف مشاربها إلى تنظيم العلاقة التي تربط بين المكري والمكتري أو بين المؤجر والمستأجر على ضوء النظام الاقتصادي والاجتماعي والسياسي السائد في كل دولة على حدیة. ومن ثم، يمكن القول أن هذا الاهتمام التشريعي بعقد الكراء، يرجع إلى ارتباطه الوثيق بسياسة السكن في مختلف الدولة، وأيضا بالنظر للحساسية المفرطة بين طرفي العلاقة الكرائية في ظل عدم التوازن الذي يطبع هذه العلاقة.
4. من جهة أخرى، فإن أهمية عقد الكراء تنبع من طبيعته، أي باعتباره میثاقا قانونيا واجتماعيا وأيضا اقتصاديا في تنظيم العلاقة التعاقدية بين طرفيه وهما المالك المكري والمكترية، خاصة وأن هذا الأخير يصعب عليه في الغالب الأعم تملك عقار بإمكانياته الذاتية، أو على الأقل يعفيه من تجميد رأسمال مهم في بناء أو شراء عقار وأهم بالنسبة للمكتري.
لذلك، فإن الفقه أجمع على أن الكراء يقوم بدور اقتصادي و اجتماعي جد مهم، بحيث يسمح باستعمال معقلن للثروات؛ فهو يمكن المكتري من استعمال الأموال والانتفاع بها، في حين يمكن المكري المالك لهذه الأموال من الحصول على ثمارها، التي تتمثل في أجرة الكراء. إضافة لذلك، فإن كراء الأشياء نجده في جميع دواليب الحياة الاجتماعية؛ فکراء العقارات يغطي حاجة المواطنين للسكن وحاجة التجار للاستقرار بالمحلات التجارية والصناعية والحرفية لاسيما لارتباطه الوثيق بالزبناء، إضافة لتوفير المحلات المناسبة لأصحاب المهن الحرة؛ أما كراء المنقولات، فإنه بالرغم من كونه يظهر ثانويا، إلا أنه يلعب هو الآخر دورا كبيرا في تداول الثروات، حيث نجده في جميع مناحي الحياة من كراء للسيارات، والأجهزة الرياضية، وكراء الأدوات الإلكترونية وآليات الأشغال العامة وغيرها، ناهيك عن المنقولات المعنوية، من قبيل الأصل التجاري، التي أصبحت آلية اقتصادية بامتياز. .
5. كما أجمع الفقه 10 على أن عقد الكراء برز كإحدى مقومات الطبقة الوسطى التي ظهرت نتيجة التحول الذي عرفته الطبقات الاجتماعية، والتي أفرزت طبقة وسطی بين الملاك والعبيد، حيث كانت الطبقة الوسطى تعمل بأرض الملاك وتسكن بيوتهم، الأمر الذي أدى إلى بروز الحاجة إلى قيام عقد الكراء كمحدد أساسي للعلاقة القانونية بين الطبقتين. كما أنه بالنسبة للملاك، أي بالنسبة للطبقة الغنية، يعتبر وسيلة أساسية لاستغلال الأموال وإنعاشها.